L'histoire du partage d'un immeuble ou d'une copropriété

Du partage d’immeuble à la copropriété, comment retrouver des traces de la vie d’un bâtiment à plusieurs propriétaires ?

Immeuble en copropriété - Carte postale coll. C. Cheuret

Plusieurs propriétaires d’un même bien

Un même bien peut avoir plusieurs propriétaires. Cette situation peut être temporaire, par exemple dans le cas d’une indivision suite à une succession. Elle peut être voulue dans le cas d’un partage d’un immeuble ou la construction de celui-ci, et ce, que les propriétaires soient de la même famille ou non. On parle alors de copropriété.

Un phénomène pas si nouveau

Au Moyen-âge déjà, un même bâtiment pouvait avoir plusieurs fonctions : un magasin au rez-de-chaussée et des habitations à l’étage. Ce phénomène a perduré et s’est accentué avec les successions, le coût de la vie, le réaménagement des villes (élargissement des rues avec diminution de l’espace disponible au sol), ou des habitudes locales ciblées (on citera les cas des villes de Grenoble et de Rennes, mais aussi de la Corse).

Les documents présentés ci-après sont datés du début du XIXe siècle, preuve de l'existence de partage d'immeubles bien avant l'apparition des copropriétés telles qu'on les connait aujourd'hui.

Un partage horizontal, vertical ou mixte

Le cadastre est un outil simple pour visualiser le partage de l’immeuble.

En prenant l’exemple du cadastre napoléonien de la ville de Marseille, on peut voir :

Exemple avec un découpage vertical :

58 P 4 1947 - Tableau indicatif par rues de la section L - 1827 Archives départementales des Bouches-du-Rhône.

tableau indicatif par rue de 1827 de Marseille avec, au N° 12 de la rue de la triperie, la parcelle N°225 qui comporte trois propriétaires dont certains n’ont qu’une partie d’un étage. On suppose que le découpage en vertical permet l’accès des parties les unes aux dessus des autres.

Exemple avec un découpage horizontal :

36 P 4 1947 - Tableau indicatif par rues de la section L - 1827 Archives départementales des Bouches-du-Rhône

tableau indicatif par rue de 1827 de Marseille avec, au N° 6 de la rue du pin, trois propriétaires chacun de leur étage.

Exemple sans précision du découpage:

31 P 4 1802 - Tableau indicatif par rues de la section A - 1827 Archives départementales des Bouches-du-Rhône

tableau indicatif par rue de 1827 de Marseille avec, au 1 Rue du bon pasteur, deux propriétaires qui ont une « partie » de l’immeuble, possiblement sur le même niveau.

Les exemples donnés ne sont pas limités à Marseille, l’état de sections de Lyon nous montre une situation analogue, par exemple Rue Thomassin.

Il faut rappeler que l’information de l’indivision (qui est une situation très différente de la copropriété ou du partage choisi d'un immeuble) apparait de manière différente : soit en notant « les héritiers de », soit en précisant les personnes.

P 4 1802 - Tableau indicatif par rues de la section A - 1827 Archives départementales des Bouches-du-Rhône

Les parties communes

Le cadastre peut parfois indiquer la notion d'un droit de passage (voir le tableau indicatif par rues de la section A présenté ci-avant pour l'exemple sans précision de découpage), mais les servitudes et la mitoyenneté sont à rechercher différemment.

Pour les parties communes, l’article 664 du Code civil précisait les modes de réparation d’une maison avec divers propriétaires si les titres de propriété ne le faisaient pas. Ce sont donc bien les actes notariés ou sous seing privé d’acquisition et leur transcription aux hypothèques qu’il faut en priorité rechercher pour connaitre l’organisation et la prise en charge des parties communes.

L’article 664 est abrogé dans la loi du 28 juin 1938 qui règle « le statut de la copropriété des immeubles divisés en appartements. » Cette loi évoque, par exemple, les dispositions à mettre en place en cas d’absence de règlement.

Le règlement de copropriété

Après la première Guerre mondiale, des constructions partagées entre propriétaires apparaissent et des règlements de copropriété sont instaurés, principalement sur un même modèle.

Respecter le bruit, louer à des gens de bonnes mœurs, ne pas installer d’ateliers ou d’activités insalubres, certains règlements indiquent également les professions refusées (professeur de musique, atelier de mécanique)…

Exemple de règlement de copropriété où les perroquets sont interdits. Coll. C. Cheuret

La part de chaque appartement est également précisée dans le règlement.

Ce document peut avoir été déposé chez le notaire, on peut alors parfois en trouver la transcription dans les hypothèques. On peut également en trouver des exemplaires imprimés.

Exemple de règlement de copropriété imprimé avec, par bâtiment et par étage, la cote part de chaque appartement.

Les noms des propriétaires notés à la main ont été anonymisés. Coll. C. Cheuret

L'ensemble des parts d'une copropriété correspond à 1000/1000ème, c'est ce qui va permettra de répartir la quote-part à payer par chaque propriétaire. Exemple d'un règlement de copropriété. Coll. C. Cheuret

Un syndic est nommé pour gérer l’administration. Après la Seconde Guerre mondiale, les nouveaux immeubles se dotent d’un concierge, qui, lui, gère le quotidien (poubelles, ménages…) et qui a un logement attribué dans l’immeuble.

Extrait d'un règlement de copropriété - paragraphe concernant le concierge. Coll. C. Cheuret

Les papiers de la copro’ et son archivage

Les copropriétés génèrent des archives : règlement, procès-verbaux d’assemblée générale, calculs de la part des dépenses de chacun, changement des propriétaires… Ces documents sont très utiles pour retracer l’histoire de la copropriété.

L'article 33 du décret du 17 mars 1967 donne une liste non exhaustive des documents à conserver par le syndic (attention, ils sont différents de ceux conservés par le copropriétaire). On citera :

- Le règlement de copropriété et ses modificatifs

- L’état descriptif de division volume

- L’état de répartition des charges

- Toutes conventions, contrats, pièces, correspondances

- Les plans

- Les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes

- Les documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat

- Les documents comptables du syndicat

- Le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

Cette liste est à compléter des nouvelles règlementations. L’association nationale de la copropriété et des copropriétaires avait fait un dossier spécial en 2020 à retrouver sur le site www.ancc.fr

Règlement de la copropriété, base des documents à rechercher. Coll. C. Cheuret

Le recensement des copropriétés

Depuis la loi du 10 juillet 1965, l’immatriculation des copropriétés est obligatoire. Un Registre National d’Immatriculation des Copropriétés (RNIC) a été créé en 2014. Il est utilisé par les notaires, les agents immobiliers mais aussi les géomètres pour identifier le bien, le nombre de lots, la typologie, le représentant légal et le type de syndic (professionnel ou bénévole).

Cette base est libre d’accès pour tous à un premier niveau.

La base renvoie sur la liste des bâtiments via le référentiel national des bâtiments (RNB), qui permet d’accéder à un historique (IGN et Panoramax). La fiche du premier niveau permet de connaitre la date du règlement de la copropriété. Sur le deuxième niveau, des informations plus précises sont disponibles (type de chauffage, ascenseur….)

En croisant les bases de données en « Opendata », on peut apprendre un certain nombre d’éléments de base.

Comment trouver les copropriétaires ?

La démarche de trouver les copropriétaires d’un bâtiment n’est pas la même selon l’objectif à atteindre.

Si le syndic est bénévole et que son besoin est de convoquer les propriétaires, il faudra

soit passer par la case Service départemental des impôts foncier en demandant un extrait de matrice cadastrale de la parcelle du bâtiment,
soit solliciter le Service de la publicité foncière et de l'enregistrement s’il y a eu changement de propriétaire depuis le début de l’année.

Certaines démarches sont payantes. Une fois les propriétaires identifiés, le syndic doit être vigilant au statut juridique des personnes (succession vacante, sous tutelle, régime matrimonial…).

Si l’objectif est de retrouver « un copain » qui habitait dans le même bloc, ou la même allée, la démarche pourra être d’interroger les personnes (locataires, propriétaires, voisins) qui pourraient se souvenir. Plus pragmatiquement, il faudra utiliser les ressources au plus proche de l’époque recherchée (annuaire téléphonique, liste électorale, recensement de population, photos de classe, cadastre, état civil…).

Enfants dans l'allée d'un immeuble. Coll. C. Cheuret

Si l’objectif est de retrouver tous les propriétaires de la copropriété au fil du temps, n’oubliez pas que les occupants ne sont pas forcément les propriétaires.

Outre les ressources déjà citées, on pourra également s’appuyer sur les matrices du cadastre. Attention cependant à bien rechercher dans la table à la lettre C (copropriété) ou L (les copropriétaires).

Les dossiers de permis de construire, les aides au logement, mais aussi la presse, pourront être un bon complément. Pensez également aux photos au sol et aériennes, et aux cartes postales.

Enfin, pour certains immeubles construits pour créer la copropriété, vous pourrez avoir de belles surprises dans les hypothèques avec la transcription du dépôt du devis (avec le nom de l’architecte et le détail des matériaux) et des plans.